Grand Baie, Tamarin, Flic-en-Flac, Black River : l'engouement des étrangers pour l'immobilier mauricien ne se dément pas. Mais contrairement à un pays européen, un non-citoyen ne peut pas acquérir librement n'importe quel terrain ou appartement à Maurice — l'achat doit s'inscrire dans l'un des schémas approuvés par l'État.
PDS, IRS, RES : de quoi parle-t-on ?
Le Property Development Scheme (PDS) est aujourd'hui le cadre de référence pour les résidences haut de gamme (villas, appartements) ouvertes aux étrangers. Il a remplacé, depuis 2015, les anciens schémas IRS (Integrated Resort Scheme, grands domaines avec golf et services hôteliers) et RES (Real Estate Scheme, développements plus modestes) — des biens achetés sous ces anciens régimes existent toujours et peuvent être revendus, mais les nouveaux projets sont désormais montés en PDS.
Le Smart City Scheme est un cadre plus large : il encadre des projets urbains mixtes « vivre-travailler-se divertir » pouvant intégrer des lots résidentiels éligibles au même titre que le PDS.
Le G+2 : la voie d'accès sans permis de résidence automatique
Il existe une quatrième voie, souvent oubliée : le régime G+2 (« Ground + 2 »), qui permet à un étranger d'acheter un appartement dans un immeuble d'au moins trois niveaux (rez-de-chaussée + 2 étages), pour un prix minimal de l'ordre de MUR 6 millions. Contrairement au PDS/IRS/RES/Smart City, l'achat en G+2 n'ouvre pas automatiquement droit à un permis de résidence — sauf si le montant total investi atteint le seuil de USD 375 000.
Le permis de résidence lié à l'achat
Un acquéreur étranger qui investit au moins USD 375 000 (ou l'équivalent en devise librement convertible) dans une unité résidentielle éligible sous PDS, IRS/RES ou Smart City devient éligible à un permis de résidence. Ce permis reste valable tant que le bien est détenu par son titulaire, et peut être étendu au conjoint, aux enfants et aux parents à charge.
Ce permis de résidence lié à la propriété est distinct de l'Occupation Permit (travail, investissement dans une entreprise, ou retraite), que nous détaillons dans notre guide des permis et visas pour s'installer à Maurice.
Ce qui change une fois l'achat conclu : la copropriété
Dès le premier transfert de propriété d'un lot dans une résidence PDS, IRS, RES ou Smart City à usage collectif, l'immeuble bascule sous le régime légal de la copropriété du Code Civil Mauricien (articles 664 et suivants) : un syndicat des copropriétaires se constitue de plein droit, un syndic (souvent désigné par le promoteur au démarrage) en assure la gestion, et un règlement de copropriété fixe les règles de vie de la résidence. Nous détaillons ce cadre légal dans notre guide du syndic de copropriété à Maurice. Avant de signer, il est essentiel de demander le règlement de copropriété et l'état descriptif de division : ils déterminent vos droits sur les parties communes et le montant prévisible de vos charges.
La fiscalité de l'achat
Changement important pour 2026 : les droits d'enregistrement et la taxe de transfert de terrain (land transfer tax) payés par un acquéreur non-citoyen passent de 5 % à 10 % pour les actes enregistrés à compter du 1ᵉʳ juillet 2026, quel que soit le schéma (PDS, IRS, RES, Smart City, G+2). En contrepartie, une fois propriétaire, vous ne payez à Maurice ni taxe foncière annuelle, ni impôt sur la plus-value à la revente, ni droits de succession — un point détaillé dans notre guide de la fiscalité pour les expatriés à Maurice.
Questions Fréquentes (FAQ)
Un étranger peut-il acheter n'importe quel bien à Maurice ?
Non. L'achat de terrain ou de résidence par un non-citoyen n'est autorisé que dans le cadre des schémas approuvés (PDS, IRS/RES historiques, Smart City, G+2). L'acquisition de terrain nu hors de ces schémas reste, sauf exception, réservée aux citoyens mauriciens.
Le permis de résidence lié à l'achat est-il permanent ?
Il reste valable tant que vous conservez la propriété du bien éligible. Il s'éteint si vous revendez.
Un appartement G+2 donne-t-il droit à un permis de résidence ?
Pas automatiquement — sauf si l'investissement atteint le seuil de USD 375 000, auquel cas le permis de résidence classique s'applique.
Dois-je désigner un syndic dès l'achat ?
Non individuellement : le syndicat des copropriétaires se constitue automatiquement dès le premier transfert de lot, et le promoteur — ou l'assemblée générale — désigne le syndic conformément au Code Civil Mauricien.
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