Charges de copropriété à Maurice : calcul et recouvrement

Comprendre le mode de calcul de ses charges — et les conséquences d'un défaut de paiement — est essentiel pour tout copropriétaire à Maurice, qu'il réside sur place ou gère son bien à distance.

Comment sont calculées les charges ?

L'Article 664-67 impose à chaque copropriétaire de participer aux charges d'entretien, de réparation, de conservation et de gestion de l'immeuble, proportionnellement à la quote-part des parties communes attachée à son lot (les « tantièmes », fixés selon l'article 664-10 en fonction de la valeur relative du lot). Les charges liées aux services collectifs (gardiennage, ascenseur, piscine…) peuvent, elles, être réparties selon l'utilité objective de ces services pour chaque lot, ou selon des relevés de consommation lorsqu'ils sont mesurables.

Ce barème est fixé dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié, sauf cas particuliers (travaux votés à l'article 664-70), qu'à l'unanimité des copropriétaires (Art. 664-69).

Budget prévisionnel et appels de fonds

Chaque année, l'assemblée générale vote un budget prévisionnel couvrant les dépenses courantes de maintenance et de fonctionnement (Art. 664-74 et 664-75). Les copropriétaires versent des provisions trimestrielles égales, par défaut, au quart de ce budget. Le syndic peut également appeler, selon l'Article 664-76 :

• l'avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété ;
• le remboursement de dépenses déjà engagées (travaux, factures) ;
• des provisions spéciales pour l'exécution de décisions votées en AG ;
• des sommes destinées au fonds de prévoyance, dont le montant annuel ne peut être inférieur à 5 % du budget de la copropriété — l'équivalent mauricien du fonds travaux français.

Que se passe-t-il en cas d'impayés ?

Les sommes dues portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par le syndic, et le règlement de copropriété peut prévoir une clause pénale supplémentaire (Art. 664-77). Le syndic bénéficie en outre d'une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur pour garantir les créances de moins de cinq ans (Art. 664-73), qu'il peut inscrire sans autorisation préalable de l'assemblée générale.

Si les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes, le syndic — ou les copropriétaires en gestion collective — est tenu de saisir le Juge en Chambre pour la désignation d'un mandataire ad hoc chargé d'examiner les causes des défaillances et de proposer des mesures correctives (Art. 664-104). Au-delà, en cas de déséquilibre financier grave du syndicat, un administrateur provisoire peut être désigné (Art. 664-106).

Contester une répartition de charges

Selon l'Article 664-71, tout copropriétaire peut saisir le Juge en Chambre s'il estime que sa quote-part de charges dépasse de plus d'un quart celle qui résulterait d'une répartition conforme aux articles 664-10 et 664-67 — ou si la quote-part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être. La recevabilité de cette action suppose que le syndicat soit mis en cause dans la procédure.

Enfin, avant toute vente d'un lot, le vendeur doit produire un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il est à jour de ses charges (Art. 664-78 et 664-79) — un point à anticiper si vous envisagez de revendre votre bien mauricien.

Pour une vue d'ensemble du cadre légal — syndic, assemblée générale, conseil syndical — consultez notre guide de la réglementation du syndic à Maurice.