Syndic bénévole ou professionnel à Maurice : comment choisir ?

Petite résidence familiale ou grande copropriété avec piscine et gardiennage : le choix entre syndic bénévole et syndic professionnel dépend surtout de la taille de l'immeuble et du temps que les copropriétaires peuvent y consacrer.

Le syndic bénévole

Selon l'Article 664-44 du Code Civil Mauricien, les fonctions de syndic peuvent être assurées par toute personne physique ou morale, professionnelle ou non. Un syndic non professionnel doit obligatoirement être copropriétaire d'un ou plusieurs lots de la résidence qu'il gère — si cette condition disparaît en cours de mandat, celui-ci devient caduc dans un délai d'un mois, et le syndic sortant a l'obligation de convoquer une assemblée générale pour désigner un remplaçant.

Le syndic bénévole n'est pas soumis à l'obligation d'assurance professionnelle ni de mise en concurrence imposée aux professionnels (voir ci-dessous). Il reste néanmoins responsable de sa gestion et engagé par les décisions qu'il exécute.

Le syndic professionnel

La réforme de 2018 a considérablement renforcé les garde-fous applicables aux syndics professionnels. Selon l'Article 664-45, un syndic professionnel doit, à peine de nullité de son mandat :

• être assuré au titre de ses fonctions (responsabilité civile professionnelle) ;
• détenir une garantie de remboursement des fonds qu'il est amené à manier pour le compte du syndicat ;
• avoir été désigné à l'issue d'une mise en concurrence préalable.

Sa rémunération est fixée par l'assemblée générale à la majorité des deux tiers de l'Article 664-37, en même temps que les modalités particulières d'exécution de son mandat (Art. 664-49).

Dans tous les cas : les mêmes limites de mandat

Que le syndic soit bénévole ou professionnel, son mandat — voté à la majorité absolue de l'Article 664-35 — ne peut excéder trois ans et ne bénéficie d'aucune tacite reconduction (Art. 664-46) : l'assemblée générale doit impérativement revoter à l'échéance, ce qui offre une occasion régulière de faire le point sur sa gestion — ou d'en changer.

Le syndic, quel que soit son statut, est seul responsable de sa gestion et ne peut se faire substituer, même s'il peut confier certaines tâches à des préposés (Art. 664-50). Toute convention entre le syndicat et une entreprise liée au syndic doit par ailleurs être préalablement autorisée par l'assemblée générale, qui doit être informée de la nature du lien (Art. 664-55) — une protection utile contre les conflits d'intérêts.

Comment changer de syndic ?

Le changement de syndic — bénévole vers professionnel, ou l'inverse — suit la même procédure que sa désignation initiale : inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale et vote à la majorité absolue de l'article 664-35. Si le syndicat se retrouve sans syndic (démission, fin de mandat non renouvelé), tout copropriétaire peut demander au Juge en Chambre la désignation d'un syndic provisoire, le temps qu'une assemblée générale statue (Art. 664-47).

Pour l'ensemble du cadre légal — assemblée générale, conseil syndical, majorités de vote — consultez notre guide de la réglementation du syndic à Maurice.